Kijk op kansen

Integraal aan de slag met winkelstraten

Iedereen kent ze wel: ‘rauwe’ straten met meerdere massagesalons, belwinkels, kappers, relatief veel leegstand en (gevoelsmatig) de aanwezigheid van ondermijnende activiteiten. Seinpost Adviesbureau houdt zich al decennia bezig met het versterken van de aantrekkelijkheid van dergelijke straten voor bewoners, ondernemers, bezoekers en vastgoedeigenaren. Zo is recentelijk ook gestart met de gebiedsaanpak van het zuidelijk deel van de Van Woustraat in Amsterdam. Kritische succesfactoren in deze projecten? Seinpost-adviseur Annelies Romme geeft middels vijf tips uitleg.

1. Denk en werk integraal

De aantrekkelijkheid van een winkelstraat: een breed begrip waarover makkelijk spraakverwarring kan bestaan. Vandaar dat het goed is om stil te staan bij onze visie ten aanzien van aantrekkelijkheid van een winkelstraat. Wij gaan ervan uit dat grofweg vier factoren afzonderlijk en in onderlinge samenhang het functioneren van het winkelgebied beïnvloeden. Hierbij gaat het om:

  • Fysiek: ligging, bereikbaarheid, parkeren, kwaliteit, inrichting en uitstraling van de openbare ruimte en het vastgoed.
  • Sociaal: binding tussen spelers in het winkelgebied en het winkelgebied in zijn sociale omgeving, waarbij factoren als omvang en samenstelling van de bevolking, inkomen en binding van de wijk aan het winkelgebied van belang zijn.
  • Economisch: gebruik van het vastgoed, branchering, kwaliteit van het ondernemerschap en promotiebeleid. Maar ook de economische activiteiten in aangrenzende wijken.
  • Criminogeen: feitelijke veiligheidssituatie en veiligheidsbeleving van ondernemers en bezoekers van het gebied.

Een winkelstraat kan niet economisch floreren wanneer op andere domeinen knelpunten ontstaan  en vice versa. Daarom is het ook belangrijk om in de aanpak van winkelstraten echt integraal te denken en te werken. Vaak wordt er vanuit diverse domeinen gewerkt aan het verbeteren van de straat. Denk daarbij aan veiligheidstrajecten, handhaving, herinrichting van openbare ruimte, onderhoud van het groen, promotie en marketing, opknappen van vastgoed et cetera. Echter, vaak zijn deze sporen onvoldoende verbonden: een overkoepelende ambitie en visie en oprechte samenwerking tussen diverse disciplines en partijen ontbreken. Handhaving, economische zaken, politie, ondernemers, winkelstraatmanagement en vastgoedeigenaren moeten samen aan de slag! 

2. Informatiepositie op orde

Eén van de eerste en meest cruciale stappen richting een gebiedsaanpak van een winkelstraat is het verzamelen van informatie over de individuele ondernemers en vastgoedeigenaren en over ontwikkelingen in de straat. Op pandniveau dient inzichtelijk te worden wie de eigenaar is en welke ondernemer er in zit, of de zaak goed loopt en iets toevoegt aan de trekkracht van de straat, welke interventies er eventueel reeds zijn gedaan en wat de resultaten daarvan waren, et cetera. Om deze informatie te verzamelen dienen de kennis en inzichten van de betrokken partijen opgehaald en gekoppeld te worden. Door (delen van) deze informatie op kaart weer te geven worden de opgaven, maar ook de kansen beter inzichtelijk.

3.Vastgoedeigenaren hebben de sleutel in handen

Om de aantrekkelijkheid van de winkelstraat echt een boost te kunnen geven, is betrokkenheid van vastgoedeigenaren cruciaal. Alleen zij hebben, onder bepaalde voorwaarden, uiteindelijk direct invloed op welke ondernemer het pand mag huren en welke niet. Toch is deze club vaak onvoldoende betrokken en aangesloten bij de gebiedsaanpak. De vastgoedeigenaren zijn vaak een onbekende en ongrijpbare club met grote verschillen. Enkele eigenaren zien onvoldoende in dat goed en divers ondernemerschap bepalend is voor de aantrekkelijkheid – en daarmee ook de huurprijzen – van de winkelstraat. Zij kiezen liever voor een hoge mutatiegraad onder huurders dan voor het naar beneden bijstellen van huurprijzen.

 4. De stok en de worst verenigd

Om de effectiviteit van een dergelijke gebiedsaanpak te vergroten, en meer betrokkenheid van vastgoedeigenaren te krijgen, is het belangrijk dat in de aanpak de ‘worst’  en de ‘stok’ verenigd zijn. Het moet voor (potentiële) partners aantrekkelijk worden om een bijdrage te leveren aan de aanpak en de positieve ontwikkeling van de straat, bijvoorbeeld door het opstellen van een beeldend bidbook, meer planologische ruimte of snellere procedures. Partners die niet meedoen en een negatieve bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van de straat dient het moeilijk gemaakt te kunnen worden, bijvoorbeeld door handhaving en een veiligheidsaanpak in samenwerking met o.a. politie en gemeente. Of middels een leegstandsverordening vastgoedeigenaren te dwingen samen te werken met de gemeente en/of winkelstraatmanagement over de invulling langdurig leegstaande panden.

5. Realiseer

Tot slot is voor het draagvlak en behoud van het enthousiasme onder partners belangrijk dat er quick wins worden gerealiseerd. Het gevoel moet ontstaan dat verandering daadwerkelijk op komst is en dat, wanneer je nu niet aansluit, je de boot mist. Ervaring leert dat quick wins met name worden behaald in de economische pijler - bijvoorbeeld aantrekkelijke invulling van een leegstaand pand - en fysieke pijler - bijvoorbeeld alternatieve invulling van boomhoven of een aantrekkelijke muurtekening op één van de winkelpanden, zoals onder leiding van collega John Bardoel in Nijmegen is gerealiseerd. De ervaring leert dat successen in de criminogene en sociale pijler een langere adem vergen. 

Onze specialist(en)

Annelies Romme

Nieuwsgierige onderzoeker die sociale en economische vraagstukken weet te verbinden

Tel. : 06 5312 8729 / 088 2100 223
Email : a.romme@seinpost.com