We moeten meer mixen!

Steden lijden onder oplopende leegstand en verpauperde aanloopstraten. De transformatie van winkelgebieden (of gedeeltes hiervan) is daarom aan de orde van de dag. Dat is een lastig proces. Hoe krijg je bij zo’n verandering de neuzen van al die tientallen ondernemers en eigenaren dezelfde kant op? Hoe vorm je een draagvlak en hoe maak je afspraken? Hoe ga je alles financieren? Moeten we gaan verevenen?
Wij werken bij Seinpost aan een oplossing voor deze vraagstukken. Wij menen dat er twee processen tegelijk moeten spelen:

  • Het doorvoeren van functionele veranderingen en versterkingen
  • Het laten lopen van geldstromen

Het is hierbij dan de vraag of de gevonden oplossingen altijd zo duur zijn als die in eerste instantie lijken. En soms moeten er nu eenmaal ballonnetjes worden doorgeprikt. Misschien helpt het als er oplossingen worden gevonden die een positief bijverschijnsel hebben: extra beleving.

  • Soort: Artikel
  • Auteur: Mathieu Vaessen
  • Publicatiejaar: 2016

1. Veranderingen


Centrumgebied met brede branchering
De aanpak die Seinpost kiest begint bij het maken van scherpe keuzes binnen een brede benadering: een centrumgebied is veel meer dan alleen een winkelgebied. Winkels zijn belangrijk, vooral als die behoren tot de branches 'mode & luxe' en 'vrije tijd'. Deze winkels moeten dicht bij elkaar zitten omdat ze voor het ‘shopmilieu’ zorgen. Het gaat dan om overzichtelijke afstanden van maximaal enkele honderden meters. Supermarkten kunnen hierbij heel goed als bronpunten functioneren, vooral vanwege hun dynamiek en sterke parkeerclusters. Maar de monocultuur van winkels die vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw is ontstaan in deze centra is veel te eenzijdig en onlogisch. Een centrum is niet meer alleen maar een ‘koopcentrum.’
Er moet worden gewerkt, gewoond, gerecreëerd, beleefd en ontmoet. Dat was daarvoor ook al zo. De plotselinge functiescheiding van winkelen-recreëren-werken-wonen die toen is geschapen tussen de stadscentra en de wijken eromheen, is achterhaald.

 

Twee verschillende plaatsen: kernwinkelgebied en aanloopstraat
Daarom is het nodig alle centrumeigenaren te overtuigen van het belang van allerlei vormen van ondernemerschap in de stadscentra waarbij (bepaalde soorten) winkels geclusterd gaan worden. Dat gebeurt in een kernwinkelgebied dat compact is en dat ondersteunende horeca biedt. Hierbij zijn ketens vaak oververtegenwoordigd. Deze zorgen weliswaar voor dynamiek, maar minder voor het onderscheidend vermogen.
In de aanloopstraten, waar juist het DNA een ‘onderdak’ kan vinden, is dat juist weer meer het geval. Deze beide centrumdelen hebben elkaar nodig.
Alle vastgoedeigenaren moeten hiervan doordrongen zijn. Juist ook in de kleinere steden ligt hier een oplossing voor de leegstand die zich niet alleen in de aanloopdelen voordoet, maar steeds vaker ook op de toplocaties.

 

Faciliteren door veranderingen te ondersteunen
De winkelfunctie in de centra moet voor bepaalde branches indikken (tot een compact kernwinkelgebied), en voor andere branches is dat juist niet nodig of zelfs ongewenst.
Bovendien moet er ruimte komen in de aanloopgebieden voor andere functies: culturele, maatschappelijke, creatieve en ambachtelijke. Ook het wonen zal moeten worden versterkt.
Wil je dit proces van de grond krijgen, dan is het nodig de transformatie in de aanloopdelen te faciliteren. Anders is succes vrijwel onmogelijk en zal het aanbod voor het hele centrumgebied blijvend verschralen. Faciliteren betekent vooral (financieel) ondersteunen bij het investeren in panden. Dit vooral zodat de nieuwe functie er goed tot zijn recht kan (blijven) komen. Indien een functie goed past, betekent dit voor de toekomst ook minder kosten door leegstand en het steeds moeten zoeken naar nieuwe huurders.

 

Let op: faciliteren betekent niet een compensatie in mogelijk waardeverlies van vastgoed. De vraag is immers of die waarde al niet ongeveer ligt op het niveau van de nieuwe functie of daar op afzienbare tijd zal komen indien de markt daar om vraagt.

 

Voor het zoeken naar nieuwe functies zal een intensief proces nodig zijn, dat gericht is op initiatieven en verplaatsing uit omliggende wijken en andere delen van de stad. Ondernemers kunnen zo een schaalsprong maken en functies kunnen veel beter tot hun recht komen. Denk aan:

  • Winkels die verspreid liggen
  • De ‘onzichtbare’ economie (zoals webwinkels)
  • Opkomend ambacht
  • Aanbieders van zorg en wellness (zorgen voor samenwerking en het completer maken van het bestaande aanbod) die verspreid liggen 

Hiertoe is het intensiveren (of eigenlijk het terugbrengen) van alle stedelijke netwerkcontacten (met bijvoorbeeld opleidingsinstituten) noodzakelijk. Voordeel is dat er veel meer verschillende functies (goed) vertegenwoordigd zijn in het centrumgebied en de beleving erdoor zal toenemen vanuit de bedrijvigheid zelf. Dat staat in een positief contrast met de monocultuur en de leegstand die er eerst heerste.

Dit gebeurt zeker als er creatieve functies worden toegevoegd. Voor het faciliteren van het nieuwe ondernemerschap kan bovendien worden gevraagd een bijdrage te leveren aan de versterking van de beleving (door mee te doen aan of het trekken van evenementen).

 

2. Financiën


Verevenen tussen de kernwinkelgebieden en aanloopdelen
De eigenaren van het vastgoed in het compacte kernwinkelgebied profiteren dubbel van deze aanpak. Er wordt gestimuleerd dat bepaalde winkelfuncties zich in het gebied via herhuisvesting vestigen (meer vraag). Daarmee wordt de leegstand verminderd waardoor meer consumenten het kernwinkelgebied zelf betreden. Voor bestaande ondernemers genereert dit meer omzet, wat daarmee weer positief uitwerkt op de waarde van het vastgoed
Bovendien worden de omliggende aanloopgebieden sterker zodat de toestroom van de bronpunten naar het kernwinkelgebied groter wordt. 
Daarom mag van die vastgoedeigenaren een tegenprestatie worden verwacht. Dit kan in de vorm van een geldstroom die helpt de investeringen in de transformatiegebieden op gang te brengen. Vastgoedeigenaren leggen gezamenlijk - afhankelijk van de omvang van het kernwinkelgebied en de problematiek - een bedrag van enige miljoenen euro’s op tafel. Dit kan door dit bedrag over een paar jaar uit te smeren om te sparen. 
De terugtrekkende overheid is al lang niet meer de partij die dit soort problemen kan oplossen. Daarnaast is het op de eerste plaats een propleem van de markt zelf. Overheden (gemeentelijke en provinciaal) kunnen wel gedeeltelijk bijdragen. Wellicht ligt dit het meest voor de hand bij een aantal specifieke objecten.

 

In onderstaande figuur is het proces van transformeren en faciliteren schematisch weergegeven.

 

Het stadscentrum


Transformatiefonds via BIZ-regeling 

 






KWG = Kernwinkelgebied


Het kan natuurlijk lastig zijn om alle vastgoedeigenaren zo gemotiveerd te krijgen dat ze mee gaan betalen aan dit plan. Sinds 1 januari 2015 is er echter een goede mogelijkheid geschapen dit op te pakken: de ‘BIZ-regeling’ (bedrijveninvesteringszone)1. voor eigenaren, naast de al bestaande voor ondernemers. De bijdrage van de eigenaren kan dus worden georganiseerd door een BIZ-regeling in te voeren het gebied, voor de duur van een bepaalde periode. 

De bijdrage kan dan bijvoorbeeld worden vastgesteld op 10% van de jaarhuur. Met dat bedrag uit de BIZ-regeling wordt een pakket van steunmaatregelen voor het transformatieproces vormgegeven. Na die periode wordt bekeken hoe de resultaten zijn en of men verwacht voldoende in kas te hebben om de ondersteuning daadwerkelijk toe te passen.

 

Kernwinkelgebied compacter, leegstand minder
Er wordt zo dus een transformatieproces in gang gezet dat het kernwinkelgebied compacter gaat maken (niet het centrum) en de leegstand in het hele centrum gaat verminderen. 
Bovendien wordt de centrumfunctie versterkt door (vooral) in de transformatiegebieden nieuwe functies toe te voegen. Dit proces zal - zo zijn de ervaringen uit de Seinpost-praktijk in soortgelijke projecten - naar schatting 5 tot 10 jaar in beslag nemen. 
Het transformatieproces wordt aangestuurd door een transformatieteam dat bestaat uit vertegenwoordigers van vastgoedeigenaren, samen met ondernemers en gemeente. Eventueel wordt een centrumontwikkelaar aangesteld die praktische ondersteuning biedt. Het team werkt volgens een vastgestelde RES (Ruimtelijk-Economische Structuur) met begrenzingen voor het centrum, het kernwinkelgebied en de aanloopgebieden. Een belangrijk instrument vormt daarbij het transformatiefonds. Dit proces lijkt op dat van de stedelijke herverkaveling en stelt dat vastgoedeigenaren zelf gezamenlijk het initiatief nemen waarbij de gemeente faciliteert.

 

Wilt u meer informatie? Mail of bel dan naar Mathieu Vaessen, m.vaessen@seinpost.com of 06-5392 9891.

 

1. ‘De BIZ-bijdrage is een bestemmingsheffing die strekt ter bestrijding van de kosten die verbonden zijn aan activiteiten in de openbare ruimte en op het internet, die zijn gericht op het bevorderen van de leefbaarheid of de veiligheid in de bedrijveninvesteringszone of de ruimtelijke kwaliteit of de economische ontwikkeling van de bedrijveninvesteringszone.’ (Uit: Wet op de bedrijveninvesteringszones)


Downloads

We moeten meer mixen!

Organisatie

Aanhef*

Dhr.
Mevr.

Initialen*

Tussenvoegsel

Achternaam*

Functie

Adres*

Postcode*

Plaats*

E-mailadres*

Telefoonnummer


Typ het getal tien in cijfers: