Kijk op kansen

voor economische vitaliteit en leefbaarheid

Appetite en/in transformatie

De Corona-crisis raakt de gehele samenleving en economie. Tegelijkertijd worden bepaalde sectoren en gebieden extra stevig geraakt. Niet alleen op korte termijn, maar als we niet uitkijken zullen ook op langere termijn de effecten sterk negatief doorwerken. Dit vraagt om extra aandacht voor kwetsbare gebieden en sectoren. Zeker omdat nu tegelijkertijd de kans ontstaat om de vaak hoognodige transformatie aan te jagen door in te spelen op het tekort aan woningen. In dit artikel belichten we deze dynamiek vanuit vastgoedbeleggingsperspectief.

 

Detailhandel, horeca en de vrijetijdsector kampen nu met vraaguitval

De Corona-crisis heeft een grote impact in de detailhandel, horeca en de vrijetijdssector. Direct duidelijk voor iedereen was de uitval van bestedingen in winkels, in de restaurants, hotels en vakantieparken. Allemaal kennen we de beelden van de lege winkelstraten en lege terrassen. Langzaamaan wordt deze sectoren meer ruimte geboden om weer te ondernemen. Winkelstraten vullen zich en binnenkort mogen ook de terrassen weer open (op 1,5 meter afstand). En we mogen weer naar de camping op vakantie. Tal van innovatieve initiatieven met afhaaldiensten, pleinen die beschikbaar komen voor terrassen e.d. laten de veerkracht zien binnen deze sectoren, en dat biedt hoop. Door deze vraaguitval komen er echter tegelijkertijd ontwikkelingen op gang gekomen die niet direct zichtbaar zijn, maar die wel aandacht vragen. Op korte termijn. En dan gaat het om de financiering van vastgoed en bedrijven.

Terughoudendheid financiers van invloed op herstel van kwetsbare sectoren en gebieden

Het financiële dagblad kopte begin april ‘Geldkraan dicht voor winkelvastgoed en hotels’. Uit onderzoek onder de dertig meest actieve vastgoedfinanciers in Nederland door Asset Partners blijkt dat deze geen nieuwe leningen meer verstrekken voor winkelvastgoed, hotelvastgoed of vakantieparken. Deze analyse wordt ook bevestigd door vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, die geregeld het sentiment onder vijftig (inter)nationale vastgoedfinanciers peilt. 'Woningen en logistiek doen banken nog wel. Kantoren ook. Maar dan moeten ze bijvoorbeeld wel op een goede locatie staan. Het is nu cherrypicking. Al het vastgoed waar een randje aan zit, wordt doorgeschoven richting debt-fondsen. Dan zijn investeerders aanzienlijk duurder uit' (bron: FD, 14 april 2020) .

Overigens staan niet alleen de financieringsstroom naar het vastgoed, maar ook naar de bedrijven in deze panden onder druk. Naast de risicobeleving door financiers, speelt ook de drukte door verzoeken voor uitstel van betaling een rol in de beoordeling van aanvragen op dit moment een rol. Dit alles vertaalt zich in een terughoudende opstelling richting kwetsbare sectoren. Duidelijk dat dit ook van betekenis is voor kwetsbare gebieden. Het is een uitdaging om goede concepten hier gefinancierd te krijgen. Voor hotelvastgoed en vakantieparken lijkt de terughoudendheid van financiers overigens meer van tijdelijke aard dan voor winkelvastgoed wanneer we kijken naar de ontwikkelingen in deze sectoren. De winkelvastgoedmarkt boekt structureel terreinverlies, mede door de dynamiek online. De houding van financiers ten opzichte van woningen is overigens vaak juist positief. De tijd is nu dus rijp voor meer woningen in de binnenstad. Ook om in te spelen op de forse tekorten aan woonruimte. Dit biedt volop kansen voor transformatie van gebieden.

Nieuwe ronde, nieuwe kansen? Regie vanuit de overheid gevraagd om kansen te grijpen!

Na de drukte rondom de aanvragen tot uitstel, zal menig financier zijn beleid tegen het licht gaan houden. In vakjargon wordt dan ook wel gesproken over ‘risk appetite’ ofwel het risico wat een organisatie bereid is om te nemen. Dit geldt overigens niet alleen voor de zogenaamde grootbanken, maar ook voor alternatieve financiers die doorgaans meer risico durven te nemen. De ontwikkelingen de afgelopen periode geven daarbij al een indicatie voor de houding van financiers richting verschillende sectoren, en verschillende (deel)gebieden zoals hiervoor is geschetst. Duidelijk is dat waar het pad naar herstel voor sommige bedrijven en gebieden te overzien is, de route voor andere (vanuit economisch perspectief) kwetsbare bedrijven en gebieden zich nog goeddeels in mist bevindt. Op het moment dat we deze mist kunnen wegnemen, en perspectief bieden, neemt de kans op voorspoedig herstel toe. Beleid en maatregelen moeten dan wel afgestemd zijn zodat stimulansen plaatsvinden in die sectoren waar ook de markt zelf enthousiast over is. Denk aan de omzetting van leegstaande commerciële panden in centra naar woningen.

Dit vraagt dat niet alleen banken, maar ook overheden hun ‘risk appetite’ herzien. Immers, binnen bepaalde sectoren en op de goede locaties zal de impact van de crisis zowel op korte als (middel)lange termijn beperkter zijn dan voor kwetsbare sectoren op kwetsbare locaties. Op het moment dat voor deze gevallen te veel wordt vertrouwd op de kracht van de markt, kan het lang duren voordat dit soort gebieden een nieuw evenwicht en een nieuwe invulling hebben gevonden. Verdere achteruitgang, verloedering en negatieve impact op de leefbaarheid in gebieden ligt dan op de loer. Terwijl tegelijkertijd transformatie van leegstaande winkelpanden naar woningen bijvoorbeeld, een stevige impuls kan krijgen. Maar willen we deze kansen grijpen, dan is actie nodig.

Nu keuzen maken om versnelt te transformeren

Die actie bestaat allereerst uit het scheppen van duidelijkheid wat betreft het mogelijke ontwikkelperspectief. Dit vraagt om keuzen en duidelijkheid over de toekomstige programmatische en de planologische mogelijkheden. Bijvoorbeeld door expliciet te kiezen voor transformatie (naar woningen). Daarnaast kan de overheid het proces van transformatie op gang brengen met gerichte inzet van een oliekannetje (in de vorm van een kwartiermaker, bestemmingsplan wijzigingen en/of financiële middelen in de vorm van een stimuleringsregeling) om het vertrouwen van marktpartijen, de drempel door transformatiekosten te verlagen en hun risicobeleving te verbeteren. Zodat partijen zelf de ontwikkeling verder ter hand kunnen nemen. Ofwel; breng ruimtelijk economische kansen helder in beeld en zet proactief in op pakken van de kansen die ontstaan. Pas dan zijn ook financiers bereid om te investeren in die gebieden die we nu als kwetsbaar bestempelen en waar transformatie een kans is.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met John Bardoel op 06 2252 7964.

Onze specialist(en)

John Bardoel

Netwerker die out of the box denkt

Tel. : 06 2252 7964
Email : j.bardoel@seinpost.com