Kijk op kansen

voor economische vitaliteit en leefbaarheid

MANAGER WINKELLEEGSTAND DEN HELDER: ‘LEEGSTAND IS GEEN PROBLEEM!’

Sinds vorig jaar werkt onze adviseur Jan-Willem als manager winkelleegstand in Den Helder. Het startpunt was leegstand, die vooral in de Helderse binnenstad hoog is. Maar ook in de overige winkelcentra is leegstand een thema.

 

Leegstand is geen probleem

Wij zeggen vaak: ‘leegstand is geen probleem’. Als je dat zo zegt krijg je verbaasde reacties. Dan leggen we uit dat leegstand niet het probleem is, maar het (voor iedereen direct waarneembare) gevolg van achterliggende problemen. De oorzaak van leegstand is minder vraag naar winkelruimte, wat ook weer meerdere oorzaken kan hebben. De opkomst van online winkelen is een hele belangrijke, maar deze werkt per (type) winkelgebied anders uit. Bovendien kan de oorzaak van leegstand ook liggen in (uiteenlopende) objectspecifieke omstandigheden, zoals de opzet/structuur, de verouderde uitstraling en de concurrentie. Tot slot is het mogelijk dat het probleem zit in de leegstaande unit zelf: te klein, te groot, incourante vorm ed.

 

Maatwerk per winkelgebied

Leegstand oplossen is maatwerk. Elk winkelgebied is uniek en via eerste analyses van de diverse Helderse winkelgebieden en verkennende gesprekken met eigenaren en ondernemers vormden wij een beeld van de omvang en de oorzaken van de leegstand per winkelgebied. Op basis daarvan hebben we een top 3 voorgesteld van winkelgebieden waar de behoefte en noodzaak voor een aanpak het grootst is.

 

Toekomstperspectief

De eerste stap in de aanpak is het gezamenlijk bepalen van het toekomstperspectief voor het winkelgebied. Dat vraagt om realisme. Ter illustratie: bij het in 1970 gebouwde wijkwinkelcentrum Schootenplaza, wat op zich nog redelijk goed functioneert, stellen we de (kritische) vraag of men richting de toekomst het monofunctionele winkelcentrum wil blijven. In een tijd dat de functie van een winkelcentrum sterk verandert. De afnemende interesse van het winkelbedrijf zorgt voor nadenken over nieuwe functies om de leegstand weg te kunnen werken. Ook is het nodig om de verouderde uitstraling van het winkelcentrum up to date te brengen, om verdere leegstand te voorkomen.

 

Kijken naar passende invulling voor de panden

We bepalen vervolgens welke invullingen gewenst zijn en of dat reële opties zijn. Winkelformules zoals Blokker en Hema hebben tegenwoordig weinig belangstelling voor kleine verzorgingsgebieden. Er komen alternatieve invullingen in beeld, zoals horeca, ambachten, (para)medische functies, leisure en andere diensten. Zo hebben we in de wijk rond Schootenplaza alle verspreid gelegen functies die mogelijk interesse hebben in een vestiging in het winkelcentrum, in beeld gebracht. De huurniveaus zijn gedaald waardoor deze stap sneller mogelijk wordt. Ook gaan we in gesprek met zittende huurders om te kijken of zij tevreden zijn met hun plek. Wellicht willen zij verhuizen of méér ruimte. Ook dat kan een manier zijn om leegstand weg te werken. We splitsen het winkelgebied op en stellen gebiedsprofielen op: welke winkels passen het beste in welk deelgebied. Uitkomst kan zijn dat het winkelgebied te groot is en dat bepaalde deelgebieden geen perspectief meer hebben voor commerciële invulling. Dan komt transformatie van de winkels in dat deelgebied naar woningen als optie in beeld.

 

Investeringen

Soms is er méér nodig dan alleen lege panden invullen. Grotere ingrepen om het centrum weer bij de tijd te brengen zijn soms nodig, vooral ook om leegstand richting toekomst te voorkomen. We kijken samen met de eigenaren naar kostendragers. Dat kan betekenen dat zij moeten gaan reserveren voor renovatie en functiewijziging, iets wat in het verleden niet gebeurde. Een renovatie kon altijd bekostigd worden uit uitbreiding en huurverhoging, middels de (gekapitaliseerde) extra huuropbrengsten. Maar uitbreiding en huurverhoging zijn vandaag vaak geen optie meer. Een andere optie is ondernemers laten bijdragen aan de renovatie, maar ook daar zijn de middelen beperkt. In Schootenplaza kijken we naar een derde optie: het realiseren van appartementen boven het (éénlaagse) winkelcentrum. Met de huuropbrengsten of verkoopopbrengsten van deze appartementen kan worden geïnvesteerd in het winkelcentrum. Die investeringen zijn nodig om Schootenplaza toekomstgereed te maken. De leegstand wordt weggewerkt, de uitstraling wordt verbeterd, de functie wordt verbreed en verschuift van boodschappencentrum naar ‘hart van de wijk’: dé plek waar wijkbewoners elkaar kunnen ontmoeten, waar je graag wil zijn en waar regelmatig wat te doen is.

 

Onze werkwijze

Onze werkwijze richt zich op de stappen die nodig zijn om een wenkend perspectief voor de toekomst te bereiken. We lossen leegstand op, maar zorgen ook dat nieuwe leegstand wordt voorkomen. We geven aan wat nodig is en zoeken naar middelen om investeringen in het winkelgebied mogelijk te maken. Maar ondanks een goed onderbouwd plan waarbij primair  de vastgoedeigenaar de nodige investeringen voor zijn rekening neemt, is de kans groot dat er een tekort is. Een financiële bijdrage uit een gemeentelijk aanjaagfonds of transformatiefonds kan als duwtje in de rug goed werken. Samen met de Taskforce winkelgebieden kijken we of een dergelijk fonds opgericht kan worden in Den Helder. Zo zijn we in Den Helder bezig om met eigenaren, ondernemers en gemeente te werken aan leegstand door echte verbetering van de winkelgebieden. Waarbij onze scope breder is dan alleen winkels en ook breder is dan alleen het invullen van leegstaande units. Wij vinden het belangrijk te werken aan toekomstbestendige winkelgebieden, zodat leegstand wordt voorkomen. Door dit alles speelt uiteraard corona: ondanks de problemen, merken wij zeker ook dat veel ondernemers het ook fijn vinden om over corona heen te kijken en met de wat verdere toekomst bezig te zijn. Niet zo gek ook: ondernemen is vooruitzien.


Meer weten?

Wilt u meer weten over onze leegstandsaanpak? Neem dan contact op met onze adviseur Jan-Willem Speetjens.

Jan-Willem Speetjens

Jan-Willem Speetjens

Retailspecialist met scherpe blik op de inhoud

Tel. : 06 2700 1311
Email : j.w.speetjens@seinpost.com