Kijk op kansen

voor economische vitaliteit en leefbaarheid

Transformatie: de enige echte oplossing voor inferieur winkelvastgoed

Richting 2025 verwacht 79% van de vastgoedpartijen dat het centrumgebied in grote steden een transformatie ondergaat van leegkomende winkelpanden naar wonen en andere functies, dit komt naar voren uit de corona impactanalyse van de Retailagenda/NRW. Is er een grote doorbraak nabij?

Het zoeken naar transformatiemogelijkheden van verouderd winkelvastgoed op matige winkellocaties is altijd een kernproduct van Seinpost geweest. Op deze locaties is het verschil tussen winkel- en woninghuren vaak overbrugbaar, waarmee transformatie in beeld komt. Het werkterrein van Seinpost lag al die jaren veelal op B en C locaties, waar professionele beleggers zich niet lieten zien. Zij belegden in grote en planmatig gerealiseerde winkelcentra, waar A locaties de norm waren. Hier was altijd vraag naar vanuit retailers, zeker naar winkelunits die gelegen waren aan de grote passantenstroom. Ook werd er een forse huur voor betaald.

De laatste jaren is leegstand echter niet meer iets van matige winkellocaties, leegstand komt overal voor. Wie had 10 tot 20 jaar geleden gedacht dat de toen zo populaire stadsdeelcentra nog eens te maken zouden krijgen met langdurige en structurele leegstand. “Bij mijn vorige werkgever Corio, belegger in planmatig gebouwde winkelcentra, werd de oplossing gezocht in een verschuiving van de winkel- naar verblijfsfunctie: de winkelcentra dienden zich te ontwikkelen tot favourite meeting places. Horeca, terrassen, pleinen moesten verblijf en ontmoeten stimuleren en faciliteren” vertelt Jan-Willem, adviseur binnen Seinpost. Lang is vastgehouden aan deze gedachte, dit was de redding van planmatige winkelcentra. Op diverse plekken zijn ook wel successen geboekt. Maar op heel veel andere plekken niet. Van een planmatig gerealiseerd winkelcentrum een aansprekende ontmoetingsplek maken, dat is geen makkelijke opgave. Een kunstmatige gecreëerde omgeving moet het opnemen tegen een (soms eeuwenoude) historisch gegroeide omgeving.

Wat dan te doen met al die leegstaande winkels? De enige echte oplossing is: de slechte meters permanent uit de markt nemen. Er wordt allang over gesproken. Maar recent zien we dit ook op grotere schaal echt gebeuren. Volgens CBRE neemt de vraag naar winkelvastgoed met herontwikkelingspotentieel sterk toe. Grote beleggers die leegstaande stukken van hun winkelcentra gaan afbreken en er (gestapelde) woningen terugbouwen. Of de verdiepingen van leegstaande warenhuizen herontwikkelen tot woningen. Beter een lagere (maar stabiele) cashflow dan jarenlang géén cashflow. De consument wil bovendien graag wonen in centrumgebieden. Corona werkt als katalysator. Het lijkt erop dat transformatie en functiewijziging op grotere schaal, zoals bij kantoren al langer zichtbaar, ook de realiteit is in de wereld van planmatig gerealiseerde winkelcentra.

Het zou mooi zijn als ook de gemeente hierin een rol pakt. Zij kan transformatie stimuleren door bij te dragen in de eenmalige investering die nodig is om de winkel tot woning om te bouwen. Bijvoorbeeld door oprichting van een transformatiefonds. Daarnaast moet zij coöperatief zijn met betrekking tot wijzigen van het bestemmingsplan.

Seinpost heeft al 25 jaar ervaring met transformatie van winkels. Benieuwd hoe wij te werk gaan en welke lessen er te leren zijn uit onze prakrijk? Neem dan gerust contact op met Jan-Willem Speetjens.