Kijk op kansen

voor economische vitaliteit en leefbaarheid

Transformatie van winkelpand naar woning: gewenst of bedreiging?

Waar de huurprijzen voor winkels altijd een stuk hoger lagen dan andere functies, zoals wonen, zien we nu op steeds meer plaatsen dat dit aan het veranderen is. Voor vastgoedeigenaren wordt het steeds interessanter om transformatie van hun leegstaande winkelpand te overwegen. Transformatie naar wonen vraagt een investering maar levert, in de huidige tijd met een schreeuwend woningtekort, een stabiele huuropbrengst, die bovendien dus vaak hoger ligt dan die van een winkel. Deze ontwikkeling zien we niet alleen in de aanloopstraten maar steeds vaker ook op “A1-locaties” in wat kleine en middelgrotere centra of winkelgebieden. Is winkeltransformatie naar wonen wel gewenst op deze locaties? En hoe voorkom je een gatenkaas in je winkelgebied?

Twee vliegen in een klap slaan?
Op steeds meer plekken in winkel- en centrumgebieden zien we de laatste jaren langdurige leegstaand ontstaan. Door het aansturen op transformatie naar wonen wordt niet alleen de leegstand maar tegelijk ook het woningtekort aangepakt. Twee vliegen in een klap zou je zeggen. Maar waar deze transformatieslag in aanloopstraten de levendigheid veelal ten goede komt, kan het juist een gatenkaas veroorzaken in winkelgebieden. De neiging bij veel gemeente is groot om toe te geven aan de transformatiewens, onder druk van het woningtekort, maar de praktijk laat zien dat bestemmingsplanwijziging van detailhandel naar wonen (op de begane grond) ongewenste gevolgen heeft voor een winkelgebied, vooral bij de nog gevestigde ondernemers.

Een helder afwegingskader
Transformatie naar wonen is veelal permanent. Daarom moet goed afgewogen op welke locaties wonen wel of niet wordt toegestaan. Een goed winkelgebied is een compact winkelgebied. Winkels versterken elkaar, dat geldt ook voor andere functies, maar wanneer winkels worden afgewisseld door woningen, heeft dat invloed op de trekkracht en combinatiebezoek. De gatenkaas blijft hierdoor intact: echter niet langer door leegstand maar doordat van lege winkels woningen worden gemaakt. Om als gemeente tegemoet te komen aan dit soort verzoeken, is een afwegingskader in de vorm van een duidelijke winkelcontour van belang. Een winkelcontour is de lijn die je trekt rond het gebied wat je als winkelzone wil handhaven. Een verzoek tot bestemmingswijziging van winkel naar woning voor een pand binnen de contour, wordt afgewezen. De contour kan in de loop der tijd worden aangepast Hierdoor kun je als gemeente perspectief formuleren en op transformatie sturen op de locaties waar het gewenst is, veelal in de aanloopstraten en niet in het kernwinkelgebied van de dorpskern. In het kernwinkelgebied zou juist detailhandel zoveel mogelijk geclusterd moeten worden of, met de nodige creativiteit, gezocht moeten worden naar andere centrumfuncties die de vitaliteit van het winkelgebied ten goede komen.

Kortom, we zien dat de businesscase voor transformatie van winkels naar wonen steeds interessanter wordt, maar door de gemeente moet goed afgewogen worden per locatie!

Wouter Hunnekens

Wouter Hunnekens

Nieuwsgierige adviseur die makkelijk schakelt tussen denken en doen

Tel. : 06 8688 3211
Email : w.hunnekens@seinpost.com
Jan-Willem Speetjens

Jan-Willem Speetjens

Retailspecialist met scherpe blik op de inhoud

Tel. : 06 2700 1311
Email : j.w.speetjens@seinpost.com