Kijk op kansen

voor economische vitaliteit en leefbaarheid

Transformatie van winkelpand naar woning: twee vliegen in één klap! Toch?

Seinpost is sinds halverwege 2021 betrokken bij de transformatie van het centrum van Hengelo (GLD). In deze kern met circa 8.500 inwoners zien we dat de huurprijzen voor winkels lager wordt in vergelijking met andere functies, zoals wonen. Het wordt daardoor voor vastgoedeigenaren in Hengelo steeds interessanter om transformatie van hun leegstaande winkelpand te overwegen. Maar het is belangrijk om voorzichtig te zijn met het zonder meer toegang te verlenen aan deze transformatiewens. Er zijn gebieden waar winkels gewoon of beter winkels moeten blijven. Kortom, waar is winkeltransformatie naar wonen gewenst? En hoe ga je om met zulke verzoeken?

Leegstand kent alleen maar verliezers
Het centrum van Hengelo staat geruime tijd onder druk. Net zoals veel andere dorpen in Nederland heeft Hengelo te maken met de impact van online winkelen. De vraag naar fysieke winkels daalt landelijk, wat ook in Hengelo tot de nodige leegstand leidt. Dit is voor zowel de consument, ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente een slechte ontwikkeling. Consumenten worden immers geconfronteerd met leegstaande winkels, wat de winkelbeleving negatief beïnvloedt. Zeker voor gebieden met veel en langdurige leegstand geldt dat de consument deze niet langer bezoek. Ondernemers hebben bij minder winkels te maken met teruglopende bezoekersaantallen en zien hun omzet dalen, waardoor zij steeds meer moeite hebben om hun hoofd boven water te houden.  Eigenaren van winkelpanden zien de waarde van het pand sterk afnemen en een leeg pand is veel minder waard dan een pand met een huurder. Eigenaren die afhankelijk zijn van een huurstroom, bijvoorbeeld zij die hun pensioen halen uit de verhuur van hun pand, verliezen een (groot) deel van hun inkomsten. Daarnaast heeft een gemeente een verantwoordelijkheid voor een vitaal en leefbaar (winkel)centrum met voldoende voorzieningen voor zowel inwoners en bezoekers.

Transformatie: de oplossing?

Doordat de winkelhuurprijzen in centrumgebieden van kleinere plaatsen zoals Hengelo inmiddels zijn gezakt onder het niveau van woninghuurprijzen, is transformatie van winkels naar woningen voor vastgoedeigenaren interessanter dan ooit. Dit blijkt ook uit het hoge aantal aanvragen voor bestemmingswijzigingen die bij de gemeente Bronckhorst worden ingediend. We illustreren deze ontwikkeling met een rekenvoorbeeld.

 

Omvang

Huur

Huuropbrengst

Winkel

100 m2

€ 80-90 /m2

€ 8.000 - 9.000 per jaar

Woning*

100 m2

€ 900 per maand

€ 10.800 per jaar

* levert ook een hogere waarde door een lagere BAR (minder risico). Hier staat wel een eenmalige investering (verbouwing) tegenover.

Twee vliegen in een klap slaan?
Door het woningtekort ervaren gemeente een grote maatschappelijke druk om meer en sneller woningen te realiseren. De neiging is daarom groot om toe te geven aan de transformatiewens van vastgoedeigenaren, vooral als sommige winkels al geruime tijd leeg staan. Op het eerste gezicht lijkt het voor alle betrokkenen een interessante oplossing. Leegstaande winkels worden uit de markt gehaald en broodnodige woningen worden gelijktijdig toegevoegd. Twee vliegen in één klap, toch? Ja én nee luidt het antwoord. Ja, het is een goede zaak wanneer op locaties aan de rand van het winkelgebied, die al geruime tijd leegstaan, de mogelijkheid wordt geboden panden een andere functies te geven. En nee, het is geen goede zaak als hetzelfde gebeurt bij panden die op of nabij centrale locaties liggen, waar nog veel winkels en andere voorzieningen zijn. Immers de levendigheid van het gebied waar deze winkels en voorzieningen liggen, wordt (blijvend!) aangetast door het transformeren van winkels naar woningen.

Locatie en gebiedsprofiel bepalen winkelcontour
De locatie is dus doorslaggevend om te bepalen of transformatie en bestemmingswijziging toegestaan moeten worden. Transformatie naar wonen is immers permanent. Daarom moet goed afgewogen worden op welke locaties wonen wel of niet wordt toegestaan. Een goed winkelgebied is een compact winkelgebied. Om die reden is in Hengelo, samen met ondernemers en vastgoedeigenaren uit het dorp, een winkelcontour met gebiedsprofielen geïntroduceerd.  Een winkelcontour is de lijn die je trekt rond het gebied wat je als winkelzone wil handhaven en met gebiedsprofielen laat je zien waar welke winkels, horeca of andere functies gewenst zijn.

Een verzoek tot bestemmingswijziging van winkel naar woning (op de begane grond) voor een pand binnen de contour, wordt afgewezen. De contour kan in de loop der tijd wel worden aangepast en maatwerk blijft in sommige gevallen ook mogelijk. Hierdoor kun je als gemeente perspectief bieden en op transformatie sturen op de locaties waar het gewenst is, veelal in de aanloopstraten en niet in op de centrale locatie in het dorpshart. Op deze locaties zou juist detailhandel zoveel mogelijk geclusterd moeten worden of, met de nodige creativiteit, gezocht moeten worden naar andere centrumfuncties die de vitaliteit van het winkelgebied ten goede komen.

Tot slot: nee is nee
Het is van belang om aan de winkelcontour vast te houden en geen toezeggingen te doen, ook al staat het pand al enige tijd leeg. Immers het pand ligt binnen de winkelcontour en daar willen we winkels of andere commerciële voorzieningen. Dit is tevens van belang met het oog op precedentwerking, wat wil zeggen dat zodra één eigenaar bestemmingswijziging voor elkaar krijgt, andere eigenaren zullen komen met hetzelfde verzoek. Een toezegging is ook: ‘voorlopig houden we vast aan de huidige bestemming, na een jaar kijken we verder’. Voor veel eigenaren is het financieel  interessanter het pand vervolgens een jaar leeg te laten staan en daarna het verzoek voor bestemmingswijziging opnieuw doen. Voor de gemeente is het lastig na te gaan hoeveel moeite de eigenaar heeft gedaan om het pand te verhuren.

Het leegstandsrisico is immers voor de eigenaar. Hij heeft een pand gekocht met een bestemming die vastligt. Komt het leeg, dan is het is aan de eigenaar om alles te doen om het pand weer te verhuren. Wel staat het de eigenaar vrij om de winkelcontour ter discussie te stellen, hetgeen hij kan doen op basis van het inzichtelijk maken van al zijn inspanningen om het pand verhuurd te krijgen zonder resultaat. Zeker in grensgevallen, bijvoorbeeld waarbij een winkelpand aan de rand van het centrum ligt, nog net binnen de contour, kan een eigenaar de gemeente vragen om de winkelcontour te herzien.

 
Wil je meer informatie? Neem dan contact op met Jan-Willem Speetjens. 

 

Jan-Willem Speetjens

Jan-Willem Speetjens

Retailspecialist met scherpe blik op de inhoud

Tel. : 06 2700 1311
Email : j.w.speetjens@seinpost.com